Riscaldamento centralizzato in condominio: come ripartire correttamente i costi tra quota fissa e variabile. Esperienze, problemi, approfondimenti all'atto pratico

Dal 30 Giugno 2017 i condomini e gli edifici polifunzionali hanno l'obbligo di applicare la contabilizzazione del calore secondo la norma tecnica UNI 10200. Numerose sono le difficoltà per condòmini e amministratori di condominio di capire quale è la corretta ripartizione dei costi che spesso vengono calcolati dal manutentore della caldaia senza che i diretti interessati possano effettuare un controllo

I costi del riscaldamento vanno suddivisi in 2 quote:

  1. I consumi volontari (quota variabile) che vengono misurati dai contabilizzatori presenti sui radiatori e dipendono dalla scelta del singolo utente di aprire o meno le valvole termostatiche
  2. I consumi involontari (quota fissa) che vengono calcolati e ripartiti con l'ausilio della “nuova tabella millesimale del riscaldamento”

I costi del riscaldamento, tra le varie spese condominiali, incidono molto e generano spesso contenziosi e malumori tra i condòmini.

Per questo noi di EnUp stiamo sviluppando un applicazione web innovativa per conoscere in anticipo la stima dei costi del riscaldamento. Sarà possibile un monitoraggio continuo dei consumi anche giorno per giorno consultabile online o tramite l'utilizzo dell'APP direttamente dall'utente via smartphone. La "Contabilizzazione Dinamica" di EnUp permette di stimare il costo per il riscaldamento ogni giorno e per ogni singolo radiatore

Se vuoi applicare questo innovativa applicazione al tuo impianto di riscaldamento centralizzato, contattaci per saperne di più: Contabilizzazione Dinamica

In questo approfondimento vedremo come ripartire correttamente i consumi e quali sono i problemi applicativi che abbiamo riscontrato grazie alla nostra esperienza diretta sul campo

I ripartitori sono degli apparecchi posizionati sul radiatore che servono a conteggiare il calore prodotto e quindi il consumo volontario

contabilizzazione dinamicaIl ripartitore è un apparecchio elettronico che, a contatto con il radiatore, legge la differenza di temperatura tra la superficie del radiatore stesso e l’ambiente ed ha un display che mostra dei valori chiamati "Unità di Ripartizione" (UdR)

L'UdR è un valore adimensionale e non misura un valore fisico. Non conteggia quindi direttamente la temperatura come farebbe un termometro ma è semplicemente un contatore di numeri che scattano al raggiungimento di un livello predeterminato di calore

Per valutare correttamente gli scatti delle "Unità di Ripartizione" di ogni singolo radiatore, vanno calcolati dei parametri K che sono specifici per ogni ripartitore:

  • Kq = è un valore calcolato in base alla potenza del radiatore su cui è installato il ripartitore e dipende da caratteristiche come la forma, il materiale e la tipologia del radiatore stesso
  • Kc = è un valore fornito dalla casa produttrice del ripartitore. E’ un parametro di accoppiamento determinato in base al tipo di ripartitore, posizione d’installazione, alle caratteristiche tipologiche e di materiale del radiatore su cui il ripartitore stesso viene installato. Corpi scaldanti dello stesso tipo con medesimo montaggio devono avere uguale Kc

Oggi uno dei problemi principali dell'applicazione della contabilizzazione secondo la norma UNI 10200 è che il condòmino sa quanto ha speso per il riscaldamento del suo appartamento solo alla fine della stagione perchè il consumo totale dell'appartamento va calcolato considerando anche i valori di tutti i radiatori degli altri appartamenti

Le UdR non misurano un consumo quantificabile direttamente ma indicano quali sono gli appartamenti che hanno consumato di più o di meno rispetto al consumo volontario di tutto l’edificio

In altri termini le UdR mostrate sul display del contabilizzatore vanno confrontate con tutti le altre UdR del condominio affinchè si possa, alla fine dell'anno, conteggiare i costi del consumo per il riscaldamento di ogni appartamento e ottenere una corretta contabilizzazione del calore

I contabilizzatori hanno una vita utile di 10 anni, dopo i quali vanno sostituiti. Non possono essere rimossi dal radiatore e i modelli più recenti sono collegati via radio ad una centralina che invia i dati direttamente via internet

Comprendere la contabilizzazione secondo la norma UNI 10200 non è semplice. Per questo EnUp ha elaborato un applicazione internet che permette di stimare giorno per giorno quanto è il costo per il riscaldamento di ogni singolo radiatore di casa

Scopri di più sulla Contabilizzazione Dinamica

Il consumo involontario è calcolato con le nuove tabelle millesimali del riscaldamento

L'amministratore di condominio, alla fine dell'anno, ripartisce i consumi del riscaldamento considerando il consumo volontario, che abbiamo visto viene conteggiato dai ripartitori, con il consumo involontario che invece viene ripartito con le tabelle millesimali del riscaldamento.

Su questo argomento va subito chiarito un aspetto importante che ancora la maggior parte degli amministratori sbagliano: la ripartizione tra consumo volontario e involontario non va fatta secondo una percentuale fissa come il famoso 30% - 70%. La percentuale di consumo volontario rispetto all'involontario cambia ogni anno secondo l'uso che si è fatto dell'impianto. Può accadere, ad esempio estremizzando, che un immobile un anno abbia il 100% di consumo involontario.

Immaginiamo un edificio con impianto centralizzato che per tutto l'anno è disabitato: un residence di montagna per esempio. L'amministratore accende la caldaia e la tiene calda affinchè i condòmini la possano utilizzare. La caldaia accesa consuma del gas e inoltre si dovrà pagare la manutenzione ordinaria della caldaia.

Immaginiamo però che nessun condòmino frequenti il residence e quindi tutti i radiatori rimangano spenti in quella stagione invernale.

In questo caso ipotetico il consumo volontario registrato sarebbe nullo e il consumo involontario a fine stagione corrisponderebbe del 100% del consumo totale. Quindi il costo della bolletta del gas e della manutenzione della caldaia verrà completamente ripartito tra i condòmini secondo la tabella millesimale per il riscaldamento.

Applicare una percentuale di involontario (per esempio il 30%) in questo caso sarebbe errato e ci sarebbero addirittura dei problemi a ripartire la quota volontaria restante tra le varie unità immobiliari in quanto ognuno avrà consumo nullo.

Il consumo involontario quindi non è una percentuale fissa del totale della bolletta. Vediamo come si calcola grazie al coefficiente Kinv

Il consumo involontario riguarda le perdite di distribuzione dell'impianto. Serve quindi a distribuire i costi del riscaldamento anche per coloro che tengono i radiatori spenti ma ricevono il calore dalle tubazioni presenti nelle murature dove passa l’acqua calda dell’impianto. L'involontario è un valore che va calcolato in modo differente a seconda che sia contabilizzazione diretta o indiretta. Di seguito trattiamo la contabilizzazione indiretta che è quella più frequente e complessa

Il consumo involontario deve essere calcolato opportunamente da un tecnico in funzione del coefficiente Kinv: un valore presente in una importante ma ancora poco conosciuta tabella della norma UNI 10200

Kinv dipende dal tipo di isolamento delle tubazioni di distribuzione dell’impianto. Nel caso di impianti tradizionali a montanti verticali si deve valutare l’isolamento della distribuzione orizzontale nel piano cantina.

Il consumo involontario si ottiene moltiplicando il fabbisogno ideale termico dell’intero edificio (opportunamente calcolato da un tecnico) per Kinv che di solito oscilla tra 0,2 e 0,3.

La formula presente sulla UNI 10200 è la seguente: Qinv = Qh,id,cli X Kinv [kWh]

Il consumo involontario quindi non è una percentuale da applicare ogni stagione al consumo totale del riscaldamento, ma una quota fissa in kWh.

In altri termini il consumo involontario è un valore assoluto in kWh, uguale ogni anno, ma non è fisso come percentuale del totale del consumo

Questo aspetto è ancora conosciuto da pochi e rende la scelta del professionista tecnico fondamentale per una corretta ripartizione dei costi. Ogni anno il consumo involontario è fisso! Anche se c'è stato un Inverno molto caldo, se gli appartamenti sono stati disabitati, se la manutenzione ordinaria della caldaia è stata più costosa, il consumo involontario sarà sempre lo stesso degli anni precedenti e verrà deciso da un professionista tecnico, di solito un ingegnere o un architetto

Le conseguenze della UNI 10200, questa nuova norma così complessa e poco conosciuta

Con le nuove tabelle millesimali del riscaldamento l'attico paga di più di prima

Gli appartamenti all'ultimo piano di un edificio o quelli al piano terreno hanno delle tabelle millesimali del riscaldamento più alte rispetto a quelle precedenti. Il motivo è semplice: la nuova UNI 10200 ha cambiato il metodo di calcolo. Nel passato il cacolo era fatto sulla base della volumetria riscaldata e del numero dei radiatori. Oggi invece le tabelle dipendono semplicemente dal fabbisogno termico dei singoli appartamenti.

Appartamenti che necessitano di maggiore calore per essere riscaldati hanno delle tabelle millesimali maggiori. Chi ha la necessità di utilizzare di più l’impianto centralizzato contribuisce di più al consumo involontario, aspetto che la vecchia norma non considerava. Per questo gli attici sono svantaggiati e di solito, dalla nostra esperienza, vedono aumentare di circa il 60% il proprio valore millesimale del riscaldamento.

Gli edifici con molti distaccati generano problemi di calcolo

Dalla nostra esperienza edifici con riscaldamento centralizzato che hanno molti appartamenti distaccati determinano una contabilizzazione poco coerente con la realtà. Nella UNI 10200 nella procedura di calcolo non vengono considerati i casi di distacco. La quota di consumo involontaria quindi non è realistica e comporta sproporzioni nella ripartizione.

La UNI 10200 ha difficoltà di applicazione per le case di vacanza

Secondo la stessa logica dei distaccati anche immobili abitati saltuariamente rendono i calcoli poco realistici. L'esempio più calzante è rappresentato dai residence di montagna.

Il professionista per determinare il fabbisogno ideale termico deve verificare le bollette degli anni precedenti

È buona norma, se non indispensabile, che il professionista abbia un quadro completo delle varie bollette delle stagioni di riscaldamento precedenti in modo da poter valutare in modo adeguato se il consumo involontario calcolato e descritto nella relazione tecnica sia verosimile e quindi idoneo all’applicazione.

Concretamente il professionista per determinare il fabbisogno ideale termico dell’intero edificio (che ricordo va moltiplicato per Kinv al fine di ottenere la quota di consumo involontario) deve realizzare un modello informatico dell'edificio. Il modello è soggetto a calcoli molto complessi, che infatti realizza un software, secondo la norma UNI TS 11300. Questa norma è la stessa che si utilizza per realizzare la certificazione energetica APE

Il fabbisogno ideale termico calcolato dal software è, semplificando, quanto calore [kWh] bisogna fornire affinchè all'interno degli appartamenti ci sia una temperatura confortevole, indicata dalla norma pari a 20°

Vanno verificate le bollette degli anni passati per verificare che il modello energetico sia realistico e i calcoli del software siano allineati con quanto realmente l'edificio consuma ogni anno per essere riscaldato

EnUp Srl realizza la contabilizzazione del calore ed il calcolo della ripartizione secondo la UNI 10200:2015. Per un preventivo contattaci o telefona al numero 06.64467495

di Marco Lauria e  - 13/01/2017 ultimo aggiornamento